Innan marknadsföringen av en bostad kan komma igång, måste några praktiska moment klaras av.
Innan marknadsföringen av en bostad kan komma igång, måste några praktiska moment klaras av. I så gott som alla bostadsförsäljningar (obebyggda tomter och mycket enkla byggnader undantagna) behövs en planlösning (ritning), som visar hur bostaden är planerad invändigt. En potentiell köpare vill förstås veta hur många rum bostaden har och hur dessa ligger i förhållande till varandra. Dels för att kunna avgöra om bostaden passar köparens behov och dels för att få en känsla för hur den kan inredas.
Att ta fram en snygg och översiktlig planlösning ingår i mäklarens uppdrag. Det görs antingen med hjälp av ritningar från säljaren, eller genom att mäklaren beställer ritningar från kommunens byggnadskontor. Beroende på när ritningarna har upprättats och eventuella ombyggnader sedan dess, kan mäklaren ibland också behöva mäta och rita upp bostaden översiktligt för att kunna ta fram en planlösning. Viktigt att komma ihåg är att alla mått i planlösningen är ungefärliga och att en köpare därför inte kan utgå ifrån dem vid exempelvis inköp av möbler. Om köparen behöver veta exakta mått bör han eller hon alltid själv mäta upp dessa på plats eller be om hjälp av säljaren.
Energideklaration är ett lagkrav för hus som är avsedda för permanentboende (normalt ej fritidshus och vissa mindre byggnader). Deklarationen visar byggnadens energiprestanda, både i detalj och mer översiktligt i form av en klassning från A till G, där A är bäst. Dessa prestanda styrs av faktorer som exempelvis isolering i golv, väggar och tak, typ av grund och byggnadsstomme samt vilka värmekällor som finns i bostaden.
Energideklarationen är giltig i 10 år från utfärdandet och inhämtas av mäklaren från Boverket. Om en giltig energideklaration saknas behöver en energibesiktning genomföras, vilket normalt betalas av säljaren.
Ibland beställer säljaren av ett hus en professionell fastighetsbesiktning inför försäljningen. En sådan besiktning kan ofta öka intresset för bostaden, samtidigt som den innebär större trygghet för både säljare och köpare. Besiktningen ökar transparensen och blir som ett kvitto på bostadens fördelar och eventuella svagheter.
Om en besiktning inte beställs av säljaren inför försäljningen är det vanligt att köparen låter göra en motsvarande besiktning, och ofta villkorar sitt köp med att besiktningen inte ska visa några större fel eller brister.
Oavsett om någon besiktning av bostaden har gjorts eller ej, har köparen ett mycket långtgående undersökningsansvar gällande eventuella fel och brister. Säljaren har samtidigt ett upplysningsansvar, både gentemot mäklaren och köparen. Men det kan vara svårt för en köpare att i efterhand påvisa att säljaren kände till ett fel eller en brist.
Det finns också ett begrepp som heter dolda fel, det vill säga fel som varken säljaren eller köparen kan förväntas känna till eller upptäcka, och som senare kan påverka köparen negativt. Sådana fel kan i efterhand leda till prisavdrag eller till och med hävning av köpet, och därför tecknar säljaren ofta en försäkring mot dolda fel.
För den som ska köpa ett hus (en fastighet) och vill kunna ta mer fördelaktiga banklån med fastigheten som säkerhet behövs pantbrev. Pantbrev är kopplade till fastigheten och följer med denna vid en överlåtelse. Ofta finns det sedan tidigare pantbrev uttagna på en fastighet, och summan av dessa redovisas i bostadens prospektinformation.
Om köparen vill belåna fastigheten till ett större belopp än summan av de befintliga pantbreven, måste nya pantbrev tas ut. Kostnaden för detta, den så kallade stämpelskatten, ligger idag (2021) på 2 procent av pantbrevsbeloppet samt en administrationsavgift om 375 kr per pantbrev.
En annan viktig kostnad att ha med i sin kalkyl vid köp av en fastighet är inskrivning av lagfarten, vilken idag (2021) utgör 1,5 procent av köpeskillingen samt 825 kr i administrationsavgift.
Räkneexempel: Köpeskillingen för en fastighet är 2,5 mkr. Fastigheten har befintliga pantbrev om 1 mkr och köparen vill ta lån om 1,5 mkr med fastigheten som säkerhet. Förutsatt att köparen nöjer sig med att ta ut ett enda nytt pantbrev på hela det belopp (500 tkr) som saknas för att kunna ta 1,5 Mkr i lån, så blir köparens kostnader för pantbrev 2% av 500 000 kr + 375 kr = 10 375 kr. Kostnaden för lagfarten blir 1,5% av 2 500 000 kr + 825 kr = 38 325 kr. Köparens totala kostnad för pantbrev och lagfart blir då 48 700 kr.
Observera att pantbrev och lagfart endast berör fastigheter, inte bostadsrätter (där är det bostadsrättsföreningen som är fastighetsägare).
Alla villor och radhus som ska säljas behöver en energideklaration utförd av en godkänd energiexpert. Energideklarationen ska ge en bild av den aktuella byggnadens energianvändning och inomhusmiljö, samt visa byggnadens möjligheter till en effektivare energianvändning. Klicka på knappen nedan för att läsa mer om energideklarationer.
Energideklaration
Bostaden marknadsförs på vår webb samt genom vårt effektiva marknadspaket som anpassas efter din försäljning.
Läs mer